E’ importante sapere che un’immobile per essere in regola deve avere non solo una scheda catastale aggiornata (CONFORMITA’ CATASTALE), ma anche un permesso rilasciato dal Comune o un’asseverazione di un tecnico (CONFORMITA’ URBANISTICA)
Più precisamente:
- la conformità catastale è data dalla SCHEDA CATASTALE depositata presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio (Uffici del Catasto) che fa capo all’Agenzia delle Entrate;
- la conformità urbanistica è data invece da una PRATICA depositata nel Comune dove si trova l’immobile che ha rilasciato il permesso di costruirlo o di modificarlo (la pratica può essere una Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, DIA, SCIA, ecc.).
La sussistenza di entrambe le conformità è un diritto di chi compra, e quindi un dovere per chi vende.
Se dovete vendere, verificate sempre che:
- La SCHEDA CATASTALE sia corretta.
La planimetria deve corrispondere alla realtà.
Il Notaio la dovrà allegare all’atto di compravendita.
- In Comune, presso lo Sportello Unico dell’Edilizia, deve essere depositata una PRATICA CON UNA PLANIMETRIA del vostro immobile che deve corrispondere alla realtà e quindi anche alla scheda catastale. Il Notaio vi chiederà di dichiarare sull’atto di vendita questa corrispondenza.
In caso vi accorgeste che vi sono delle differenze tra quanto depositato nei due uffici e la realtà, dovrete necessariamente rivolgervi ad un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che verificherà la possibilità di “sanare” eventuali difformità.
“Sanare” significa presentare una nuova pratica in Comune, previo pagamento di una sanzione, che rileva lo stato di fatto reale e dove il proprietario dichiara di avere fatto delle opere senza autorizzazione.
Alla Sanatoria verrà allegata la scheda catastale, con la stessa planimetria.
Se non siete in possesso di una documentazione certa che attesti la corrispondenza del vostro immobile con l’ultimo disegno depositato in Comune, sarà necessario che voi, o il tecnico da voi incaricato e delegato, presentiate una richiesta di ACCESSO AGLI ATTI presso lo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune. Poiché gli uffici Comunali hanno i loro tempi tecnici per fornirvi la documentazione, il consiglio è quello di attivarvi per tempo.
Se dovete comprare, ricordatevi che è un vs diritto chiedere che vi venga fornita prova che la documentazione sia in regola e che, se avete firmato un compromesso o preliminare di vendita, potete presentare voi stessi, o il vostro tecnico, domanda di Accesso agli atti.
E’ molto importante che tale documentazione sia conforme: se doveste chiedere un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile, il perito della Banca ve ne farà sicuramente richiesta.